Pourquoi créer une SCI ?
Faciliter la gestion immobilière
Gérez un ou plusieurs biens immobiliers au sein d'une seule structure. Simplifiez la prise de décisions et la gestion locative
Optimiser la transmission
Transmettez progressivement votre patrimoine immobilier à vos enfants via donation de parts sociales avec fiscalité avantageuse
Éviter l'indivision
Acheter à plusieurs en évitant les blocages de l'indivision. Les décisions sont prises selon les statuts et pas à l'unanimité
Protection du patrimoine familial
Les parts de SCI sont insaisissables par les créanciers professionnels des associés (dans certaines conditions)
Flexibilité dans la répartition
Les parts sociales peuvent être réparties librement entre associés, indépendamment des apports de chacun
Important : La SCI ne peut exercer qu'une activité civile (location, gestion). L'achat-revente régulier ou la location meublée professionnelle nécessitent une forme commerciale (SARL).
Cas d'usage typiques
🏡 Achat en famille
Parents et enfants achètent ensemble une résidence secondaire ou un bien locatif. La SCI facilite la gestion et évite les conflits.
👨👩👧👦 Transmission anticipée
Les parents créent une SCI et donnent progressivement des parts à leurs enfants, tout en gardant le contrôle via la gérance.
🤝 Achat entre amis
Plusieurs personnes s'associent pour investir dans l'immobilier locatif. La SCI permet une organisation claire et pérenne.
🏢 Patrimoine locatif
Regrouper plusieurs biens immobiliers locatifs au sein d'une seule structure pour optimiser la gestion et la fiscalité.
Caractéristiques principales
Nombre d'associés
Minimum 2 associés
Capital minimum
Pas de minimum légal (libre)
Direction
Un ou plusieurs gérants
Responsabilité
Indéfinie et solidaire (sur biens personnels)
Objet social
Activité civile immobilière uniquement
Régime fiscal
IR (transparence fiscale) ou IS sur option
Documents requis
- • CIN de chaque associé
- • Justificatifs de domicile
- • Certificats de résidence
- • Acte d'acquisition ou promesse de vente du bien
- • Attestation bancaire (si apports en numéraire)
Régime fiscal
IR (par défaut)
Transparence fiscale : chaque associé est imposé sur sa quote-part
IS (sur option)
Imposition au niveau de la société, peut être avantageux selon situation
SCI ou Indivision : Quelle différence ?
| Critère | SCI | Indivision |
|---|---|---|
| Prise de décisions | ✓ Selon statuts (majorité possible) | Unanimité obligatoire |
| Gestion | ✓ Gérant désigné | Tous les indivisaires |
| Stabilité | ✓ Pérenne | Fragile (sortie unilatérale) |
| Transmission | ✓ Donation de parts facilitée | Plus complexe |
| Blocage | ✓ Évitable par les statuts | Risque élevé |
| Coût | 4,500 DH HT + frais annuels | ✓ Gratuit |
Questions fréquentes sur la SCI
Quel capital pour une SCI ?
Il n'y a pas de capital minimum. Vous pouvez créer une SCI avec 100 DH. Le capital peut être constitué par le bien immobilier lui-même.
La SCI protège-t-elle mon patrimoine ?
La SCI n'offre pas de limitation de responsabilité. Les associés sont responsables indéfiniment des dettes. Elle protège surtout contre les conflits familiaux.
Puis-je louer meublé via une SCI ?
Oui, mais uniquement de manière occasionnelle. La location meublée professionnelle nécessite une société commerciale (SARL).
Comment sortir d'une SCI ?
Vous pouvez céder vos parts à un autre associé ou à un tiers (avec agrément si prévu aux statuts), ou demander la dissolution de la SCI.
La SCI est-elle soumise à l'IS ou l'IR ?
Par défaut à l'IR (transparence fiscale). Vous pouvez opter pour l'IS, mais c'est irréversible et peut avoir des conséquences fiscales importantes.
Dois-je tenir une comptabilité ?
La SCI à l'IR a des obligations comptables simplifiées. À l'IS, une comptabilité complète est obligatoire.